İmar, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku içerisinde Gayrimenkul hukuku hem mülk sahiplerine hem de mirasçılarla gayrimenkulün yeni sahiplerini alakadar eden mühim bir hukuk dalıdır. Bu da ülkemizdeki toplumun büyük bir kısmı ilgilendirdiğini kanıtlamaktadır.
Gayrimenkul hukuku, ayrıca eşya hukukunun da bir parçası olmasından ötürü, bu hukuktan doğan uyuşmazlıkların çözümlerini de barındırır. Bu hukukun iyi bilinmemesinden kaynaklanmış olan çok sayıda hak mahrumiyeti olabilir. Bu nedenle de gayrimenkul hukukunun kapsamında açılan davaların, hukuki bir desteğe gereksinimi olmaktadır.
Davalı ve davacıların hukuki destek almak amacı ile yapacakları gayrimenkul avukatı aramalarında, yasal mevzuatları iyi bilen ve bu hususlarda deneyimli kişilerle anlaşılması daha yararlı olmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku nedir? Gerçek ve tüzel bireylerin aralarında gerçekleştirdikleri, taşınmazların satılması ile alakalı bütün konuları düzenleyen hukuk dalına, gayrimenkul hukuku ismi verilmektedir.
Gayrimenkul hukuku dahilinde açılacak bazı gayrimenkul davaları ise kira davaları, kamulaştırma davaları, tapu davası, istihkak davaları, şufa hakkı davaları ve izale-i şuyu davaları şeklinde sıralanmaktadır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, alıcı ile satıcının ileri bir tarihte, evvelden belirlenen belirli fiyat koşulları ile kesin satışın yapılacağını taahhüt eden bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmenin, noter tarafından onaylanması koşulu bulunmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin, daha sonra problem oluşturmaması için tapuya şerh kaydının da yapılması önemlidir. Tapu şerh kaydının geçerlilik süresi ise, beş sene şeklinde belirlenmiştir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ihlal edilmesinden ötürü, her iki tarafın da gayrimenkul hukuku davası açma hakkı vardır.
Satıcının sözleşmeye aykırı biçimde üçüncü şahsa satış yapması halinde ise tapu iptal ve tapu tescil davası açılabilmektedir. Buna ek olarak, yapılacak sözleşmenin, sözleşmeler hukukuna da uygun biçimde hazırlanması önem arz etmektedir. Hazırlanacak olan sözleşmenin süresi ise, bedelinin ödenmesi ve aynı zamanda tapunun alıcıya devri ile sonuçlanır.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
Taşınır ya da taşınmaz mallardan bazıları tek bireyin olmayıp birden çok ortağın olabilmektedir. Söz konusu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davaya ise izale-i şuyu davası ismi verilir. Bu dava, taşınır ya da taşınmaz üzerinde ortaklığı olan bütün bireylere karşı açılmaktadır.
Dava haklı bulunduğu zaman ilgili ortaklık:
- Taksim yolu ile
- Satış yolu tekniklerinden herhangi biri kullanılarak sona erdirilir.
Sulh hukuk mahkemesine açılabilen izale-i şuyu davası, ağırlıklı olarak çekişmeli ve uzun sürmektedir. Bu yüzden hukuki destek almak için deneyimli bir tapu avukatı ile iş birliği yapmak, davanın daha kısa zaman içinde ve uyuşma ile sonuçlanmasına destek olacaktır.
Şufa Hakkı Davası Nedir?
Herhangi bir mülkiyetin üzerinde paylı mülkiyet hakları var ise, paydaşlardan birinin payını başka bir bireye satması halinde, diğer paydaşların bu payı öncelikli alma hakkı vardır. Bu hakkı alabilmek maksadıyla açılan davaya ise şufa hakkı davası ismi verilir.
Bu davanın açılması için gerekli şartlar şöyle sıralanmaktadır:
- Malın muhakkak bir taşınmaz olması ve üzerinde paylı mülkiyetlerin bulunması lazımdır.
- Dava, yalnızca taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı bulunan, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir.
- Taşınmaz malın, muhakkak paydaş olmayan üçüncü bir şahsa satılmış olması lazımdır.
Taşınmaz malın kayıtlı olduğu yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesine açılabilen bu dava, satış öğrenilir öğrenilmez üç ay içinde açılmalıdır. Şufa hakkı davalarının daha kısa zamanda sonuçlanması ve istenilen şekilde sonuç alınabilmesi amacıyla, bu dava üzerinde tecrübe sahibi olan tapu avukatı ile anlaşılması yararlı olmaktadır.
Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisili
Hukukta ecrimisil, bir mal ya da herhangi yapının izinsiz biçimde kullanımından meydana gelen hak olarak tanımlanmaktadır. Taşınmazın haricen satışı ise taşınmazın yasal bulunmayan biçimde satışı anlamına gelir. Taşınmazın satışı, gayrimenkul hukuku dahilinde noter onayı ve tapu kaydı ile yapılmalıdır. Haricen satış da hak sahibi olmayan bireyler tarafından gerçekleştirilen bir fiildir ve kanunen hiçbir geçerliliği yoktur. Bu konu gayrimenkul hukuku davası dahilindedir ve açılan ilgili davanın haklı bulunması sonucunda ecrimisil hakkı oluşur. Taşınmazın haricen satışından dolayı ecrimisil hakkı davaları, bilirkişi raporları ile beraber alakalı kurumlardan belge ve bilgi istenmesi gibi detayları da gerektirmektedir. Bu yüzden de davalar uzun zaman sürmekte ve hukuki yardım gerektirmektedir. Bu amaç ile yapılan gayrimenkul avukatı aramalarında, mevzuatı çok iyi bir şekilde bilen ve bu hususta tecrübeye sahip avukatlar tercih edilmelidir.
Gayrimenkul Avukatları Ne Yapar?
Gayrimenkul avukatları, gayrimenkullerin satışı, miras şeklinde bırakılması ve gayrimenkuller üzerinde meydana gelen uyuşmazlıklar gibi pek çok konuda hizmet vermektedir.
Bu avukatların hizmetlerinden bazıları şunları içermektedir:
- Davacılara tapu iptal ve tescil davası ile alakalı olarak hukuki destek sunmak.
- Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası ile alakalı hukuki destek sunmak.
- Şufa hakkı ile alakalı tapu iptal tescil davası açmak ve ilgili davaları takip etmek.
- Yasal mirasçılar için tapu tescil davası açmak ve ilgili davaları takip etmek.
- Haksız işlemlerden ötürü oluşan her çeşit tapu iptal davası açmak ve ilgili davaları takip etmek
Gayrimenkul avukatları bunların yanında, gayrimenkul davaları ile alakalı olarak çeşitli hususlarda danışmanlık hizmetleri de sunmaktadırlar.
Tapu İptal Davası Kaç Sene İçinde Açılır?
Kanunsuz olarak yapılan tapu kaydının, yeniden kanuna uygun şekilde düzenlenmesi için açılan davaya, tapu iptal davası ismi verilir. Tapu iptal davaları ağırlıklı olarak şu sebeplerden dolayı açılır:
- Hukuki şartların oluşmamasından kaynaklanan sebepler.
- Mirastan mal kaçırma amacı ile yapılan hukuksuz satış işlemleri.
- Vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklanan taşınmazların satışı.
- İmar hukuku kaynaklı nedenler.
Tapu kaydının iptalinden menfaatleri olan insanların, tapu iptal tescil davası açmaya hakkı vardır. Bu davalar taşınmazların kayıtlı olduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerine açılır. Davaların açılması ile ilgili zaman aşımı süresi ise on sene şeklinde belirlenmiştir.
Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Miras bırakan bireyin, mirasçılarının bir bölümünden ya da tümünden mallarını kaçırmasına, hukuk dilinde muris muvazaası ismi verilir. Bu eylemin gerçekleştiği yalnızca dava açılarak ileri sürülebilmektedir ve aynı zamanda bu davaya da muris muvazaası sebebi ile tapu iptali ve tescil davası ismi verilmektedir.
Özellikle doğu yerlerimizde ve küçük kırsal alanlarda, miras bırakan erkekler kız çocuklarının bu mirastan pay almamalarını ya da mirastan çok az pay almalarını isteyebilmektedirler. Kimi zaman da yasal mirasçılarından bir ya da birkaç bireye kızgın olan miras sahibi, mirasını farklı bir yasal mirasçısına ya da mirasçı olmayan bir insana miras bırakmak istemektedir.
Mirasçı, esasen bağışlamış olduğu mallarını tapuda satış şeklinde göstermektedir. Yasal mirasçılar ise miras haklarının korunabilmesi adına muris muvazaası sebebi ile tapu iptali ve tescil davası açmak zorundadırlar. İlgili davayı, saklı payları olup olmadığına bakılmaksızın bütün yasal mirasçıların açmaya hakları vardır.
Bu davalarda şu hususlar dikkate alınır:
- Toplumsal eğilimler ile gelenek ve görenekler.
- Miras bırakan bireyin, bu fiilde haklı bir nedeni olup olmadığı
- Malın satışı yapılan bireyin, alakalı malı almaya maddi gücü bulunup bulunmadığı
- Taşınmazın satışının yapıldığı bedel ile satıldığı tarihteki gerçek bedeli arasındaki fark
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları sadece miras bırakan bireyin ölümünden sonra açılabilmektedir. Bu davaya bakmakla, asliye hukuk mahkemesi görevli olmaktadır.
İmar Hukuku Nedir?
Yerel yönetimler tarafından, taşınmazların kullanması amacı ile koyulmuş olan kuralların bütününe imar ismi verilir. İmar ile yerel yönetimler, bölgenin hangi amaç ile kullanılacağına, ne tarz tesislerin bulunacağına ve yapılaşmanın bulunup bulunmayacağına, yapılaşma olacak ise ne biçimde olacağına karar vermektedir. Yerel yönetimler ise bu konuları yapacakları imar planı ile resmi hale getirirler.
İmar hukuku, insanların hayat kalitesini artıran bir yerleşime ve yapılaşmaya olanağı sağlamaktadır. Pek çok kent ve ilçedeki çarpık yapılaşmaların nedeni, imar hukukuna uymayarak yapılan imar değişikliklerinden ötürüdür. Bu yüzden de, ülkemizde çok fazla sayıda ve nerede ise her ilçede imar davaları açılır.
İmar hukuku ile alakalı hususlar, hak sahipleri tarafından iyi bilinmediği için, ya dava açılmaz ya da açılan ilgili davalar çoğunlukla arzu edilen sonucu vermez. Bu sebeple alakalı davaların açılması ve dava takip süreçlerinin imar hukuku avukatı desteği ile yapılmasının, son derece büyük yararı bulunmaktadır.
Herhangi bir arsa veya arazi üzerine gerçekleştirilecek olan resmi ya da özel yerleşim yerlerinin, sahip olması gereken niteliklerin belirlendiği hukuk dalına, imar hukuku ismi verilmektedir. İmar hukukunun esası, ülke genelinde yapılaşmaya sağlık ve çevre şartlarına uygun standartlar getirmektir.
Aynı zamanda imar hukuku, imar planlarının gerçekleştirilmesi ve yatırımların yapılabileceği yerlerle alakalı da düzenlemeler getirmektedir. İmar hukuku dahilinde çıkarılmış olan ilgili yasalar, imar yapılacak alanlar ile ölçeklerini belirlemektedir.
İmar Hukuku Alt Başlıkları
İmar hukuku alt başlıkları şunları içermektedir:
- Yargılama usulleri.
- Eski eser.
- Kamulaştırma usul ve kuralları.
- Yapı ruhsatı ve fenni sorumluluk.
- İmar uygulamaları.
- İmar planları.
İmar hukuku dahilinde yapılacak olan bütün uygulamalar ve uygulamadan ötürü meydana gelen sonuçlar, bu alt başlıklara uygun şekilde yapılır.
İmar Davaları
İmar planının iptali ve aynı zamanda imar planı değişikliğinin iptali olarak imar davaları, çoğunlukla iki türde açılmaktadır. Bunlara ek olarak, belirli zamanlarda yasa ile çıkartılan imar barışı ile alakalı açılan davalar da imar davalarının içine dahildir.
İmar Uygulamasının İptali Davası
İmar planlarının uygulanması sırasında, mülkiyet hakkı ve arazinin yapısı hususlarında değişiklik yapılmasını lazım getiren idari işlemlerin iptal edilmesi amacı ile açılan davaya, imar uygulamasının iptali davası ismi verilir. İmar uygulamasının iptali davası, uygulamaya gerçekleştirilen itirazın reddinden itibaren en çok altmış gün içinde açılabilmektedir. Gerçekleştirilen itiraza altmış gün içinde, idare tarafından yanıt verilmemişse, bu da itirazın reddi demektir.
İmar uygulamasının iptali için bu altmış günlük zamanın sonundan itibaren altmış gün dahilinde dava açılabilmektedir. İmar uygulamasının iptali davası, imar uygulamasının gerçekleştirildiği yerleşim yerindeki idare mahkemesine yapılır. Bu hususta davanın açılması ve takibi için gerçekleştirilen imar hukuku avukatı aramalarında, imar hukuku alanında profesyonel olan avukatlar tercih edilmelidir.
İmar Planının İptali Davası
İmar planları bakanlıklarca ya da belediyeler tarafından yapılmaktadır. Bakanlıkların gerçekleştirmiş olduğu imar planlarının iptali için Danıştay’a dava açılması lazımdır. Aynı zamanda belediyelerin gerçekleştirmiş olduğu olduğu imar planlarının iptali için de planın yapılmış olduğu yerleşim bölgesindeki idare mahkemelerine dava açılması lazımdır. İmar planları yapıldıktan sonra otuz günlük bir zamanla yayınlanmaktadır. Bu süre aynı zamanda itiraz süresi şeklinde de kabul edilmektedir.
Agâh Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk olarak, gerek Türk vatandaşlarına gerekse yabancı bireysel ve kurumsal müvekkillerimize İmar İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku alanında, tapu kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde tapu ve imar durumu araştırmalarını yapmakta gayrimenkul ile ilgili detaylı raporlar hazırlamaktayız.
Müvekkillerimize gayrimenkul yatırımlarında, inşaat projelerinin yürütülmesinde, yüklenici, mimar ve proje yöneticileriyle sözleşmelerin yapılmasında, imar mevzuatı da dâhil bu alandaki tüm konularda Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık hizmeti vermekteyiz.
Ayrıca Müvekkillerimize ait Kentsel Dönüşüm Bölgelerinde kalan veya yenilenmesi gereken gayrimenkulleri için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanunun uygulanmasından kaynaklanan hak kayıplarını önlemek, mevzuatın getirdiği avantajlardan yararlanma ve dezavantajlarından da korunmak için alanında uzman ekibimizle çözümler üretmekteyiz.
Agâh Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk Olarak İmar İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Hizmetlerimiz;
Tapu İptal Davaları ve Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davaları
Gayrimenkule Tecavüzün Önlenmesi, Müdahalenin Men’i Davaları
Ecrimisil Davaları, 2/B Arazileri ve Hazine Arazilerine İlişkin Davalar
Kiralanan Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Doğrudan Alımı
Gayrimenkul Alım ve Satım Sözleşmeleri ile Satış Vaadi Sözleşmelerinin Düzenlenmesi
İnşaat Ruhsatının ve İskânının Alınmasına Yönelik Resmi Merciiler Nezdinde Başvuruların Yapılması
İpotek, Kat İrtifakı, Kat karşılığı İnşaat, Bina ve Proje Yönetimi vb. Sözleşmelerin Hazırlanması
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin İşlemlerin Yapılması
Projelerin Çevre Mevzuatlarına Uygunluğunun Denetlenmesi
Kira Tespit Davası, Tahliye Davaları, Kira Sözleşmesine Aykırılıktan Kaynaklı Hapis Hakkı Davaları