KAMULAŞTIRMA DAVALARI
İçerik Tablosu
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVALARI
Araştırılması Gereken Hususlar ve İspat Araçları
Anayasanın 35.maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının kısıtlandırılması da ancak kamu yararı kararı ile olabilir ki, bu da kamulaştırma işlemini gündeme getirir.
Anayasanın 46. maddesinde bu husus özel olarak düzenlenmiştir. Bu maddede yer alan şartlar söz konusu olduğunda bedeli peşin ödenmek kaydıyla kişinin mülkiyet hakkı isteği dışında kamulaştırma ile sona ermektedir.
Kişilerin mülkiyet haklarının sona ermesi halinde, karşılığını daha hızlı bir şekilde almaları ve haklarına daha çabuk ulaşabilmeleri amacıyla da 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda 4650 sayılı yasa ile yeni düzenlemeler yapılmıştır.
Haklara biran evvel ulaşılabilmesi konusunda yasayı tatbik eden uygulayıcılara da büyük görev düşmektedir ki, bu da kendisini en çok yargılama aşamasında göstermektedir.
Şöyle ki;
Yeni düzenlemeyle, kamulaştırılacak mallar hakkında idarece yapılması gereken işlemler tamamlandıktan sonra, tarafların bedelde anlaşamamaları halinde. Kamulaştırmaya ilişkin anlaşmazlıkların tek davayla ve hızlı bir şekilde çözümlenebilmesi bakımından, kamulaştırmayı yapan kuruma doğrudan mahkemeye başvurma hakkı tanınmıştır.
Bu amaçla açılan dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası olarak adlandırılmaktadır. Söz konusu davada görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır ve bunlar adli tatilde de görülür.
Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine göre açılan, kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davalarında. İdare tarafından tüm bilgi ve belgeler dilekçeye eklenerek dava açıldığından ve yargılama yöntemi de bu maddede gösterildiğinden, HMK’nun 137. maddesinde yer alan ön inceleme usulü
uygulanmayacaktır.
Davacı kamulaştırmayı yapan idare, davalı ise tapu malikidir. Eğer tapu maliki ölü ise, bu kişi hakkında açılan dava reddedilmeyip Kamulaştırma Kanununun 14/5 maddesi uyarınca mirasçıları aleyhine davaya devam olunur.
Bu nedenle mutlaka tapu kaydı getirtilerek taşınmazın son durumu tespit edilmeli, buna göre de taraf teşkili sağlanmalıdır. Çoğu zaman bu hususa dikkat edilmediği için tapu kaydının getirtilmesi ve veraset ilamlarının temini için geri çevirmeler yapılmakta. Hatta ölü şahıslara karşı açılan davalar mirasçılar davaya dahil edilmeden sonuçlandırıldığı için bu hususta bozmalar yapılmakta, bu da yargılamanın uzamasına yol açmaktadır.
Bununla birlikte, taşınmaz 3. kişiye satılmış ise, usul ekonomisi yönünden bu şahsın da davaya dahil edilmesi gerekir, bu durumda dava husumetten reddedilmez. Taraf teşkilinden sonra, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi gereğince kamulaştırma işlemlerine ilişkin ilanlar yapılır. Davaya konu taşınmazın veya muhtesatın tespitine geçmeden önce taraflar mutlaka anlaşmaya davet edilmelidir. Bedelde anlaşırlarsa bu kamulaştırma bedeli kabul edilir, eğer anlaşamazlarsa en geç 10 gün içinde keşif, 30 gün içerisinde ise duruşma günü belirlenmelidir.
Amaç, Kamulaştırma Kanununun Özünü Oluşturan Şahısların Bir An Önce Haklarına Kavuşmalarının Sağlanmasıdır.
Bu davaların seri olarak sonuçlandırılması için, mahkemelerin kamulaştırılacak malın gerçek değerini tespiti babında 4650. Sayılı yasa ile değişik Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde sayılan hususlara ve belirtilen sürelere olabildiğince riayet etmesi gerekir.
Kamulaştırma Kanununun 15.maddesi gereğince bilirkişi kurulu oluşturulur. Bu maddede belirtilen şekilde bilirkişi kurulunun oluşturulmaması çoğu zaman bozma nedeni olmaktadır. Mahallinde yapılacak keşifte mutlaka mahkeme gözlemi yapılmalı ve tutanağa geçirilmelidir.
Kamulaştırmada değer biçilen taşınmaz mallar, arazi ve arsa olarak değerlendirilmektedir. Öncelikle mahkemece bu hususun tespiti, yargılamanın devamı açısından önemlidir. Bunun için de, bedelinin tespiti istenilen taşınmazın İlgili Belediye İmar ve Fen İşleri Müdürlüğünden imar planı içerisinde olup olmadığı. İmar planı içinde değilse, belediye ve mücavir alan sınırlarında bulunup bulunmadığı. Etrafının meskun olup olmadığı ve belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı sorulmalıdır.
Yine bu bağlamda taşınmazın toprak yapısı, sulanıp sulanmadığı, üzerinde meyve ağaçları varsa bunların cinsleri, konumu, ne şekilde belediye hizmetlerinden yararlandığı. Etrafının meskun olup olmadığı gibi hususların tespiti açısından mahkemenin gözlemi de çok önemlidir.
Birçok kez mahkemelerce bu husus araştırılmadığından, Yargıtay tarafından dosyalarda geri çevirmeler yapılmakta veya verilen kararlar bozulmaktadır. Bütün bu hususlar tespit edildikten sonra dava tarihine göre taşınmazın değerinin tespitine geçilmelidir.
Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Kamulaştırılan arsalara değer biçilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-g maddesi uyarınca “değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışların satış değerinin” esas alınması gerekirken. Birçok dosyada uygun emsal bulunmadığından bahisle ve genel deyimlerle değer biçilmektedir.
Bu husus yasa hükmüne uygun olmadığından bozma nedeni yapılmaktadır.
Arsa niteliğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken, dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça, yakın bölgelerde ve benzer yüz ölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.
Bu hususa dikkat edilmesi ve emsallerin bilirkişi raporlarında belirtilen tarihteki satışına ilişkin alıcı, satıcı, satış tarihi, satış bedeli ve yüz ölçümünü gösterir şekilde tapu kayıtlarının Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilmesi gerekir.
Arsaların değer tespiti aşamasında emsal olarak alınan taşınmazla dava konusu taşınmazın üstünlük yönünden oranlaması yapılırken. Bu oranlamanın doğruluğu ancak, değerlendirme tarihinde, dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların. Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin karşılaştırılması ile mümkün olabilmektedir.
Bu nedenle bu hususun ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden araştırılması gerekir. Aksi halde Yargıtay tarafından geri çevirmeler yapılmak suretiyle eksiklikler tamamlattırıldıktan sonra bilirkişi raporu denetlenebilmekte, bu da yargılamanın uzamasına sebebiyet vermektedir.
Kamulaştırılan Taşınmaz Arazi İse;
Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca “…olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin esas alınması..” gerektiğinden ve aynı yasanın 15/son maddesi uyarınca da değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alındığından. Ürünlerin dekara ortalama verim miktarı ile değerlendirme yılındaki üretim masraflarının ve kg. satış fiyatlarının ilgili resmi kuruluşlardan sorulup bilirkişi kurulu raporlarının bu doğrultuda hazırlanması ve raporların buna göre denetiminin sağlanması gerekir.
Çok sayıda dosyada veriler bulunmadığından dosyalar Yargıtay tarafından geri çevrilmekte ve sonrasında verilere
uygun rapor tanzim edilmediği için kararlar bozulmaktadır. Ağaçlara değer biçilirken, ağaçların yaş, cins ve verim durumları İl veya İlçe Tarım Müdürlüklerinden sorulup, buna göre rapor düzenlenmesi gerekir. Ve raporun denetlenmesi gerekir. Bu hususa dikkat edilmediğinden, birçok dosya sırf bu nedenle Yargıtay tarafından geri çevrilmektedir.
Taşınmaz üzerindeki ağaçların sayısı ve taşınmazın yüz ölçümü dikkate alınıp kapama meyve bahçesi olup olmadığı gözetilmeden karar verilemesi nedeniyle de çok sayıda bozma yapılmaktadır.
Kamulaştırılan yapılara değer biçilirken, her yıl ocak ayında ilan edilen yapı maliyet birim fiyatlarının dava tarihine uyarlanması gerekmektedir. Birçok dosyada bu husus göz ardı edildiği gibi, bazı dosyalarda ertesi yıl ilan edilen fiyatları dahi aşar şekilde rapor düzenlenmekte olup, bu şekilde verilen kararlar da bozulmaktadır. Bedel tespitinden sonra, Kamulaştırma Kanununun 10.maddesi gereğince davacı idareye tespit edilen bedeli ilgili bankaya bloke etmesi için süre verilmeli ve bu hususa mutlaka dikkat edilmelidir. Çünkü bu süre de yargılamanın kısa sürede tamamlanması için önemlidir.
Bedeline Hükmedilen Taşınmazın, Malik Üzerindeki Tapu Kaydının İptali ve Tescili Konusunda da Hatalar Yapılmaktadır. Şöyle ki;
Taşınmaz yol yapılmak suretiyle kamulaştırılmış ise, TMK’nın 999. maddesi gereğince tapunun iptali ile terkin kararı verilmesi gerekirken, kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verilmektedir.
Yine baraj göl alanı olarak kamulaştırma yapılması halinde, kamulaştırılan ve bedeline hükmedilen taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16/C maddesi uyarınca tapudan terkinine karar verilmesi gerekirken, tescil kararı verilmektedir.
Özel kanunlarda yer alan hükümler gözetilmeden, tescil idare adına yapılmaktadır. Örneğin;
3213 sayılı Maden Kanununun 46. maddesi,
6326 sayılı Petrol Kanununun 87/2-a maddesi,
4586 sayılı Petrolün Boru Hatları ile Transit Geçişine Dair Kanun’un 8. maddesi,
4646 sayılı Doğal gaz Piyasası Kanununun 12.maddesi, uyarınca kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti Hazineye, kullanma hakkı kamulaştırmayı yapan veya lehine kamulaştırma yapılan tüzel kişi adına tescil edilmelidir.
5784 sayılı kanunla değişik 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanununun 15/c maddesi uyarınca pilon yeri ve irtifak hakkı tesisi nedeniyle yapılan kamulaştırmalarda, kullanım hakkı işletme hakkı devredilen şirkete ait olmak üzere kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilmesi gerekir.
Mahkemece kurulan hükümlerde, harç konusunda birçok hata yapılmaktadır. Resmi kuruluşların yargı harcından bağışık tutulabilmesi için özel kanunlarında yargı harcından bağışık olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir.
Diğer harçlardan bağışık tutulma yargı harcını kapsamaz.
Belirtilen konudaki Maliye Bakanlığının görüşü ve diğer yargı kuruluşlarının kararları da bağlayıcı değildir.
Buna göre değerlendirme yapılması gerektiği gözetilmeden harçtan muaf olmayan kurumlar için harca hükmedilmemesi veya nispi harcın alınmaması birçok dosyada geri çevirme ya da bozma nedeni yapılmaktadır.
İdare Hukukuna İlişkin Kamulaştırma Davaları, Kamulaştırma Davalarında Bedelin Tespiti ve Kamulaştırılan Arazinin Tescili İle İlgili Detaylı Bilgi Almak İçin Bizimle İletişime Geçebilirsiniz.
AGÂH Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk
Avukat Nida KUTTAŞ – Avukat Ahmet YILDIZ
[kkstarratings]