KİRALANANIN SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYESİ
İçerik Tablosu
KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA BORCUNA AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Borçlar Kanununda düzenlenmiş bir diğer tahliye nedeni Özenle kullanma borcuna aykırı davranma olup bu konu Borçlar Kanununun 316. maddesinde düzenlenmiştir.
Buna göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedebileceği konusunda yazılı ihtarda bulunur.
Tanınan sürede aykırılık giderilmemiş ise sözleşmenin feshini isteyebilir. Konut ve çatılı işyerleri haricinde kiracıya önceden ihtarda bulunmaya gerek olmaksızın kiraya veren sözleşmenin feshini ihbar edebilir.
Ancak;
konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana ağır bir zarar vermesi, kiracıya tanınacak sürenin bir fayda sağlamayacağının anlaşılması veya kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular bakımından çekilmez bir hal alması durumunda önceden ihtar gönderilmeksizin dogrudan feshi ihbarda bulunulabilir.
Dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralayan konumunda olmayan malikin akde aykırılık nedeniyle dava hakkı bulunmamaktadır.
Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik TBK’nın 310. maddesi uyarınca sözleşmeye halef olacağından dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olması nedeniyle davanın tümüne karşı açılması gerekir.
Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası İncelenecek Deliller:
Kira sözleşmesi, akde aykırılığın belli bir süre içinde giderilmesi amacıyla keşide edilen süreli ihtar ve tebliğ belgeleri (açıktan fena kullanma halinde ihtar keşidesine gerek yoktur) akde aykırılığa ilişkin keşif ve bilirkişi incelemesi ve konuya ilişkin tanık beyanları.
Özenle kullanma borcuna aykırılık kiralananın bizzat kullanımına ilişkin olmalı veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlardan kaynaklanmalıdır. Sözleşmedeki başka bir edimin veya taahhüdün yerine getirilmemiş olması kiralayana bu madde uyarınca tahliye hakkı vermez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 316.maddenin 2.fıkrasındaki istisnai hal saklı olmak üzere tahliye davası için ön şart kiracıya süreli ihtar keşide etmektir. Bu ihtar yazılı olmak zorundadır. Bu bir geçerlilik şartıdır.
Kiracıya keşide edilecek ihtarın, kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili hususlarda veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlara ilişkin olması gerekir. Bunlara örnek vermek gerekirse, kiralanın zarar vermesi, sözleşmeye aykırı şekilde kiralananın 3.kişiye kullandırılması, hoşgörü ile karşılanmayacak boyutlarda koku ve gürültüye neden
olunması, işyerinin uzun süre kapalı tutulması, sözleşme ile yasaklanmış olmasına rağmen
evde kedi köpek beslenmesi sayılabilir.
Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kiracıya En Az Verilmesi Gereken Süre;
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya keşide edilecek ihtarda akde aykırılığın ne olduğunun açıklanması ve aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre verilmesi gerekir.
Tanınan bu süre içinde aykırılığın giderilmesi halinde kiraya verenin dava hakkı doğmaz. Ancak aykırılığın en az 30 gün olmak üzere tanınacak süreden sonra giderilmesi durumunda kiralayanın doğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz.
Yani tanınan süreden sonra aykırılık giderilse bile kiralayan tahliye davası açabilir.
Konut ve çatılı işyerleri dışındaki kira sözleşmelerinde akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için önceden ihtar göndermeye gerek yoktur.
Kiracının akde aykırılık teşkil eden eylemi üzerine kiraya veren kiracıya sözleşmenin feshini ihbar
edebilir. Burada ihtar ön şartı bulunmamaktadır.
Kanun en az 30 gün dediğine göre 316.maddenin 2.fıkrasındaki hal ayrık olmak üzere otuz gün içerisinde giderilmesi mutlak suretle mümkün olmayan aykırılıklar için 30 günü aşan makul bir süre tanınmalıdır.
316.maddenin 2.fırkasındaki istisnai durum konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir.
Kanunun 316/2.maddesinde kiralananın açıktan fena kullanılması halleri kanun metninde sayılmıştır. Bunlar; kiralanana ağır zarar verilmesi, kiracıya tanınacak sürenin bir fayda sağlamaması, kiracının kiraya verene ve komşulara yönelik davranışlarının çekilmez bir hal alması halleridir.
Kanunun 316/2.maddesinde belirtilen haller dava konusu edilen olayın özelliğine, tarafların durum ve koşullarına göre hakim tarafından takdir edilecektir. Birkaç örnek vermek gerekirse; binanın taşıyıcı unsurlarını ortadan kaldırılması, kiralananın bahçesindeki ağaçların kesilmesi, kiralananda yangına sebep olunması, kiraya verene
hakaret edilmesi vb. gibi haller sayılabilir.
Kanunun 316/1.maddesi kapsamında kalan kullanma şekline kiraya veren muttali olup uzun süre ses çıkarmamış ise, sonradan bu kullanma şeklini gerekçe göstererek dava açamaz.
İhtarın keşide edildiği tarihten itibaren uzun bir süre geçmesine rağmen dava açılmamış ise artık söz konusu ihtara dayanılarak dava açılmasının TMK’nın 2. maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına aykırı olduğu ileri sürülebilir.
Kiraya verenin akde aykırılık olarak öne sürülen kullanma şekline muvafakat ettiği olgusu tanıkla ispatlanabilir.
Şanlıurfa da Kiralanan Taşınmazın Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliyesine İlişkin Davalarda Avukatlık Hizmeti
Şanlıurfa da hizmet vermekte olan Avukat Nida KUTTAŞ ve Avukat Ahmet YILDIZ ‘ın kurucu ortaklığını yaptığı Ağah Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk, Şanlıurfa da kiralanan taşınmazların özenle kullanma borcuna aykırılık nedeniyle tahliyelerine ilişkin takip edilecek davalarda avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
AGÂH Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk olarak, icra hukuku alanında uzman, kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin en iyi avukat ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
AGÂH Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk
Avukat Nida KUTTAŞ – Avukat Ahmet YILDIZ
[kkstarratings]
