Avukatlık & Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk

Tahliye Davaları - Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Tahliye Davaları - Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye 02.02.19

TAHLİYE DAVALARI

TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracının temerrütü Borçlar Kanununun 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de borcunu ifa etmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre menkul kiraları ve adi kirada en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren açar. Kiraya veren birden fazla ise temerrüt ihtarının birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarında ki bu eksiklik sonradan giderilemez.

Keza kiraya veren ölmüş ise, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi ve davanın da yine mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyede İncelenecek Deliller

Kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulması halinde sunulacak  belgeleri ve banka kayıtları getirtilip incelenmeli, gerektiğinde bu belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.

Temerrüt ihtarının konusu kira parası veya yan giderlerdir. Yan giderlerin neler olduğu kanunda tanımlanmamıştır. Ancak Yasanın 317. maddesindeki temizlik ve bakım giderleri ile 341. maddesinde belirtilen ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracının ödemekle sorumlu olduğu ısıtma, aydınlatma gibi kullanma giderleri bu kapsamda düşünülebilir.

Kira parası sözleşmede kararlaştırılan tutardır. Sözleşmede artış şartı öngörülmüş ise kira parası bu artış şartına göre hesaplanmalıdır.

Ancak konut veya çatılı iş yerleri için bir istisna getirilmiştir. Borçlar Kanununun 344.maddesi uyarınca konut veya çatılı iş yerlerinde sözleşmedeki oran bir önceki kira dönemi itibariyle üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Bu oranı geçen koşullar batıldır. Keza konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedelinin yabancı para olarak tayin edilmesi durumunda Borçlar Kanununun 344/4.maddesi uyarınca beş yıl süre ile kira bedelinde değişiklik yapılamayacağından, sözleşmedeki artış koşulu geçersizdir.

Kiracı kira parasını tam olarak ödemek zorundadır, kesinti yapamaz. Havale ve gönderme masrafını kiracı karşılamak zorundadır. Kira veya yan gider borcunun temerrüte konu olabilmesi için borcun muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir.

Kira borcu dönemsel bir borç olup ödeme zamanı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Sözleşmede belirli bir vade kararlaştırılmamış ancak kira parası sözleşmede aylık olarak belirlenmiş ise her ayın sonunda ödenmelidir.

Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin kiracının temerrüdüne esas olması için kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Yazılı bildirimde muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gün diğer kira sözleşmelerinde (adi kira ve menkul kiralarında) en az 10 gün olmalıdır.

Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında nazara alınmaz Temerrüt ihtarında akdin feshi ve tahliye iradesinin açıkça ortaya konulması zorunludur. Aksi takdirde temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz.

Kiralanan Taşınmazda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Temerrüt nedeniyle tahliye davası, kiralanan şeyin niteliğine göre belirlenen en az 10 veya 30 gün olarak belirlenebilecek sürelerin bitimini müteakip açılmalıdır. Belirtilen süreler dolmadıkça dava hakkı da doğmaz.

Süresinde açılmayan davanın reddedilmesinden sonra aynı ihtara dayanılarak yeniden dava açılabilir. Ancak çok uzun bir süre beklenilmiş ise bu durumda kiraya verenin TMK’nın 2. maddesi kapsamında dürüstlük kuralına aykırı davrandığı ileri sürülebilir.

Temerrüt ihtarında borcun ilişkin olduğu ayların gösterilmemesi ihtarı geçersiz kılmaz. İhtar süresi içinde kira ve yan gider borcunun ödenmesi durumunda temerrüt gerçekleşmeyeceğinden kiracının tahliyesi istenemez.

Ödemenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılması gerekir. Kira parası götürülecek borçlardan olup kiraya veren ancak adresinde yapılacak ödemeleri kabul etmek zorundadır. Konutta ödemeli olarak kira parasının gönderilmesi de temerrüdü engeller.

Kira parasının banka havalesi ve adi posta havalesi ile gönderilmesi durumunda, kiraya verenin ödemeyi kabul zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi temerrüdün oluşumuna engel olmaz.

Eski dönemlere ilişkin kira borçları veya sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan kira farkı alacakları kiracının temerrüdüne esas teşkil eder. Kiracı temerrüt ihtarına konu kira parasını ödediğini kanıtlamak durumundadır.

Kiralayanlar birden fazla ise temerrüt ihtarının kiralayanlarca birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarı kiralayanlardan biri veya bir kaçı tarafından keşide edilmiş ise söz konusu temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. Ve bu ihtara dayalı olarak dava açılamaz.

Kiracı, sözleşmeye konu taşınmazın paydaşı ise temerrüdü sabit olsa bile tahliyesine karar verilmez, ancak akdin feshine karar verilmesi gerekir.

Kira tespitine ilişkin kararlar uyarınca hesaplanan kira farkları temerrüt ihtarına konu edilebilir. Ancak bu durumda ihtar tarihi itibariyle tespit ilamının kesinleşmiş olması gerekir. Sözleşmenin tarafı olmayan malikin önceden ihtar göndermek koşulu ile dava hakkı bulunmaktadır.

Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda temerrüt ihtarında pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtarda ki bu
eksiklik dava aşamasında giderilemez.

AGÂH Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk olarak, icra hukuku alanında uzman, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin en iyi icra avukatı ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

AGÂH Hukuk Danışmanlık & Arabuluculuk
Avukat Nida KUTTAŞ – Avukat Ahmet YILDIZ

[kkstarratings]

Paylaşmak Güzeldir.
  • 2
    Shares


SORMAK İSTEDİĞİNİZ BİR ŞEY VAR MI?

    whatsapp
    ara