Son dönemlerde kira davalarında zorunlu arabuluculuk konusu sıklıkla araştırılmaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci söz konusu olmadan, mahkeme yoluna müracaat edilmesi halinde dava usulden reddedilir. İsminden de anlaşılacağı gibi kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci geçirilmeden mahkemeye başvuru yapılması halinde mahkeme tarafından, dava koşulu olan kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu ve süreci sağlanamadığının tespiti durumunda dava görülmez.
Kira Davalarında Arabuluculuk Yoluna Başvurulması Gereken Uyuşmazlıklar
İçerik Tablosu
Bazı hallerde arabuluculuk yoluna başvurmak gerekmektedir. 2023 1 Eylül tarihinden itibaren yürürlüğe giren kanuna göre bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu olup dava koşulu olarak kabul görmüştür. Bunlar:
- Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesine dair hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden meydana gelen uyuşmazlıklar.
- Taşınmaz ve taşınır malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlık durumları.
- 634 numaralı kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlık durumları.
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlık halleri.
Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Alternatif uyuşmazlık çözüm yolları içinde en önemlilerden biri olan arabuluculuk, 2012 senesinde Resmi Gazetede yayınlanan ve bir sene sonra da yürürlüğe giren hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk kanunu ile ülkemizde düzenlenmiştir. İhtiyari bir teknik olarak kanunla nitelikleri belirlenen arabuluculuk, her ne kadar yükselen bir ivme göstermiş olsa da arzu edilen düzeyde yaygınlaşmış değildir.
Bundan dolayı da arabuluculuk işlemlerini yaygınlaştırmak hedefi ile bazı önlemler alınmıştır. Bunun sonucunda İtalya örneğine benzeyen bir teknik tercih edilmiş ve önce 20158 senesinde iş hukukunda, ardından 2019’da ticaret hukukunda ve 2020’de de tüketici hukukunda dava koşulu olarak arabuluculuk uygulaması başlamıştır.
Zorunlu arabuluculuk, esasen yalnızca kira davalarında değil, diğer kanunlarda açıklanan bazı uyuşmazlık hallerinde de dava açılmadan evvel uyulması gereken bir dava şartı olarak dikkat çekmektedir. Tarafların, zorunlu arabuluculuk ve başvuru aşaması gerçekleşmeden açmış oldukları davaların mahkeme tarafından usulden reddedileceği kanunda düzenlenmiş durumdadır.
İhtiyari Arabuluculuk Nedir?
Birçok kişi ihtiyari arabuluculuk nedir sorusunun yanıtını sorgular. Bu, tarafların, kanunda dava koşulu olarak kabul edilen zorunlu arabuluculuk uygulamasına tabi uyuşmazlıklar dışında özel hukuktan meydana gelen bir uyuşmazlık ya da dava esnasında arabulucuya başvurarak ilgili uyuşmazlığın arabulucu tarafından giderilmesini talep etmek manasına gelmektedir.
Taraflar, uyuşmazlıklarında arabulucunun tayini hususunda anlaşabilirler. Anlaşamadıkları hallerde adliyelerde bulunan arabulucular aracılığı ile uyuşmazlıklarının giderilmesini de sağlayabilirler. Uyuşmazlık hususunda anlaşmaya varılan noktalarda taraflar, ilerleyen süreçte anlaştıkları noktalar hakkında mahkemeye başvurmazlar. Uyuşmazlık hususunda anlaşmaya varılamayan noktalarda ise mahkemeye başvuru yapılabilmektedir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?
Pek çok kişiyi yakından ilgilendiren konulardan biri de kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır sorusunun yanıtı olmaktadır. Kira davalarında arabuluculuk müracaatı, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin yer aldığı bölgedeki arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde de görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne gerçekleştirilmektedir.
Adliyeye ulaştıktan sonra arabuluculuk başvuru formunun doldurulması ve alakalı birime teslim edilmesi gerekmektedir. Bunun sonucunda da arabuluculuk başvurusu yapılmış olunur. Arabuluculuk başvurusu ücretsiz olarak yapılmaktadır. Başvurudan sonra yirmi dört saat içinde arabuluculuk daire başkanlığı tarafından sicile kayıtlı bir arabulucu atanmaktadır.
Uyuşmazlıkta görevlendirilecek olan arabulucu, komisyon başkanlarına bildirilen listeden belirlenmektedir. Fakat tarafların listede bulunan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde bu arabulucunun görevlendirileceği 6325 sayılı hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk kanununda açıklanmış durumdadır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Aşamaları ve Süreci
Konuyla ilgili olarak arabuluculuk aşamaları ve süreci detaylı şekilde bilinmelidir. Mahkemeye başvurmadan evvel kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların ilk toplantıya çağrılmaları ve taraflar ile arabulucu arasında sürecin devam ettirilmesi hususunda anlaşmaya varılıp bu durumun bir tutanak ile belgelendirildiği zamandan itibaren işlemeye başlamaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk aşamasının sonunda anlaşmaya varamayan taraflar, uyuşmazlıklarının çözümü için bu defa mahkeme yoluna müracaat edebilirler.
Dava açılmasından sonra arabulucuya başvuru durumunda ise süreç, mahkemenin tarafları arabuluculuğa davetinin taraflar tarafında kabul görmesi ya da tarafların arabulucuya başvurma hususunda anlaşmaya vardıklarını duruşma haricinde mahkemeye yazılı şekilde beyan ettikleri veya duruşmada bu beyanlarının tutanakla belirtildiği zamandan itibaren işlemeye başlamaktadır. Bu durumda yargılama, mahkeme tarafından üç ayı geçmemek üzere ileri tarihe ertelenmektedir. Tarafların beraber başvurusu üzerine bu süre üç ayı geçmemek koşuşu ile uzatılmaktadır.
Arabuluculuk toplantılarına taraflar bizzat, kanuni temsilcileri ya da avukatları vasıtası ile dahil olabilirler. Taraflardan birinin geçerli mazeret göstermeden ilk toplantıya dahil olmaması nedeni ile arabuluculuk aktivitelerinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilmektedir. Ve bu taraf davada kısmen ya da tamamen haklı olsa dahi yargılama giderinin tümünden sorumlu olmaktadır. Aynı zamanda bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya dahil olmaması nedeni ile arabuluculuk işlemleri üzerine açılacak davalarda tarafların yapmış oldukları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılmaktadır.
Arabulucu, taraflara ulaşamaması, taraflar dahil olmadığı için görüşme yapılamaması veya tarafların anlaşması durumunda arabuluculuk işlemlerini sona erdirmektedir. Son tutanağı düzenleyerek durumu arabuluculuk bürosuna haber vermektedir. Arabulucu, tarafların anlaşmaması halinde taraflara bir çözüm tavsiyesinde de bulunabilmektedir. Anlaşma gene de sağlanamaz ise son tutanağı düzenleyerek neticeyi arabuluculuk bürosuna haber vermektedir.
Arabulucu, gerçekleştirilen başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuca bağlar. Bu süre zorunlu durumlarda arabulucu tarafından en çok bir hafta kadar uzatılmaktadır. Bu sayede kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci en çok dört hafta sonunda kesin şekilde tamamlanmış olmaktadır.
Anlaşmama Durumunda Kira Tespit ve Tahliye Davası
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk aşaması sonunda anlamama durumunda kira tespit ya da tahliye davası açmak isteyen kişi, kira davalarında zorunlu arabuluculuk işlemi sonunda anlaşmaya varılamadığına dair düzenlenmiş olan son tutanağı dava dilekçesine dahil etmek zorundadır.
Dava koşulu olan bu zorunluluğa uyulmaması durumunda mahkemece, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye verilmesi gerektiği, aksi durumda davanın usulden ret alacağı ihtarını barındıran davetiye davacıya iletilir.
Süre dahilinde son tutanak mahkemeye sunulmazsa, davanın usulden reddine karar kılınır. Aynı zamanda kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşamaz ise ve kira tespit ya da tahliye davası açılması halinde arabuluculuk tutarı, arabuluculuk bürosu tarafından karşılanmaktadır.
Anlaşma Halinde Kira Bedelinin Tahsili ve Tahliye Nasıl Olur?
Kira konulu davalarda arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmaları halinde anlaşma belgesi düzenlenir ve taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar talep ederse mahkemeye başvuru yaparak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi ekletebilirler. Mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhinin verildiği anlaşma belgesi, mahkeme kararı niteliği taşımaktadır. Mahkeme kararı niteliğinde olan icra edilebilirlik şerhini barındıran anlaşma belgesiyle uyuşmazlık konusu olan kira tutarının tahsili ya da kiracının tahliyesi, ayrıca bir mahkeme kararına gerek kalmadan cebri icra yolu ile sağlanmaktadır.
anlaşma halinde kira bedelinin tahsili ve tahliye nasıl olur?
İcra Edilebilirlik Şerhi Nasıl Alınır?
Kira davalarında icra edilebilirlik şerhi detayları araştırılıyor. Kira konulu davalarda arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen, arabulucunun ve tarafların imzasını barındıran anlaşma belgesi; bir yargılama sonucunda verilmiş hüküm barındırmadığı için mahkeme kararı niteliği taşımaz. Fakat tarafların, anlaşma belgesinin düzenlenmesinin ardından taşınmazın yer aldığı sulh hukuk mahkemesine icra edilebilirlik şerhi verilmesini talep etmesi ve sonrasında mahkeme tarafından bu şerhin verilmesi ile anlaşma belgesi ilam niteliğine sahip olmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğa Başvurunun İstisnai Halleri
Bazı durumlar istisna olarak kabul edilmektedir. Bunlar:
- Özel kanunlarda tahkim ya da farklı bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvurma zorunluluğunun bulunduğu ya da tahkim akdinin olduğu durumlarda, kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile alakalı hükümlerin uygulanmayacağı, istisnai bir yol olduğu 6325 sayılı kanunda düzenlenmiştir.
- 2004 sayılı icra-iflas kanununda açıklanan kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesi için de kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile alakalı hükümlerin uygulanmayacağı, istisnai bir hal olduğu 6325 sayılı kanunda açıklanmıştır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreleri
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süresi de çok sayıda kişi tarafından merak edilmektedir. Arabulucu, gerçekleştirilen başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırmaktadır. Bu sürenin zorunlu durumlarda arabulucu tarafından en çok bir hafta uzatılabileceği 6325 numaralı kanunda açıklanmıştır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk nedir açıkladık. Şimdi de diğer soruların yanıtlarından söz edelim:
Kira Davalarında Arabuluculuk Sürecine Başvurulmazsa Ne Olur?
01.09.2023 tarihi itibariyle kira davalarında zorunlu arabuluculuk uygulamasına geçilmiş durumdadır. Bu tarihten önceki kira davalarında arabuluculuk ihtiyari yol ile mümkün olmaktadır. Tarafların, istisnalar hariç olmak üzere kira davalarında zorunlu arabuluculuk yöntemine başvurmadan açmış oldukları davaların mahkemece dava koşulu eksikliği nedeni ile usulden ret edileceği kabul görmüştür. Bundan dolayı kira davalarında zorunlu arabuluculuk yöntemine başvurulmadan dava açılması da yazılı istisnalar haricinde mümkün olmamaktadır.
Tarafların Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmaması Durumunda Ne Olur?
Kira davalarında arabuluculuk aşamasında taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya dahil olmaması nedeni ile arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi halinde toplantıya dahil olmayan taraf, son tutanakta belirtilmektedir. Bu taraf davada kısmen ya da tam anlamı ile haklı çıksa dahi yargılama giderinin tümünden sorumlu olmaktadır. Aynı zamanda bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmemektedir. Her iki tarafın da kira davalarında arabuluculuk süreci içinde ilk toplantıya dahil olmaması sebebi ile sona eren arabuluculuk işlemi üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılmaktadır.
İtirazın İptali Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
En çok merak edilen konulardan biri de budur. Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesine göre itirazın iptali davaları için dava koşulu olan zorunlu arabuluculuk 01.09.2023’ten itibaren yürürlüğe girmiş durumdadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvuru Ücreti Var mı?
Kira davalarında arabuluculuk başvurusunda taraflardan, arabuluculuk aşamasının ilk iki saatine kadar olan görüşmelerde herhangi bir ücret talebi yapılmaz. Bu süreyi aşan görüşmelerde ise kira davalarında arabuluculuk asgari ücret tarifesine göre hesap edilmektedir. Bu bağlamda ilgili tutar, taraflardan eşit şekilde alınmaktadır.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şart mı?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı araştırılmaktadır. Kira tespit davası için arabuluculuk geçerli olmaktadır. Arabulucuya başvurulmadan evvel kira tespit davasının açılması durumunda dava koşulu eksikliğinden ötürü mahkeme tarafından ilgili dava ret edilir.
Tahliye Davasında Arabulucu Zorunlu mu?
Vatandaşların merak ettikleri konulardan biri de budur. Peki tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu? Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tahliye davasının açılabilmesi adına gereklidir. Arabulucuya başvurmadan açılmış olan tahliye davası, dava koşulu eksikliğinden ötürü ret edilmektedir.